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汇贤产业信托预期收益率4

2019-08-14 18:47:39来源:励志吧0次阅读

4月11日,以北京东方广场境外合作伙伴所拥有的权益为最终标的的汇贤产业(HK 87001)正式开始在香港的人民币IPO招股。这是中国境外首只以人民币计价的股票,也是全球首只以人民币计价的房地产投资信托基金。

至此,人民币在香港的投资渠道将在存款和人民币债券的基础上,再增股票投资。也意味着人民币再次提升其在境外作为储备货币的功能。

此次汇贤产业信托共发行20亿个基金单位,占其总基金单位的40%。其中16亿个基金单位用于国际发售,4亿个基金单位在香港公开发售。每个基金单位发行价介乎5.24—5.58元人民币,预计筹资104.8亿至111.6亿元人民币。

汇贤产业信托在4月11日至19日进行公开招股,预计于4月29日在香港主板上市。

预期收益率4%-4.26%

与传统港元股票产品不同的是,港元股票产品以港元定价及买卖,而人民币股票产品以人民币定价及买卖。买卖人民币股票产品的投资者须有专门的人民币股票账户,并且认购人民币股票所发生的款项和相关收费也以人民币支付。

香港人民币存款快速上升,目前已经突破4000亿元人民币,而中国银监会上海监管局副局长张光平在出席某论坛时还表示,若按今年前两个月的人民币存款增速推算,估计年底香港人民币存款将增至8715亿元人民币。

“但人民币在香港的投资渠道却很少。”国泰君安(香港)分析师邓京晶对本报记者表示。

“人民币存款的收益太不具吸引力了”。不仅如此,4月1日中国人民银行还把给清算行中银香港的人民币资金结算利率由0.99%降至0.72%,而中银香港给参加行的利率也相应由0.865%降至0.629%。也有银行界人士认为,此次离岸人民币存款降息是在给人民币IPO铺路。

另外,人民币债券的投资回报也相对保守。以3月30日中国风电集团在港发行的三年期人民币债券为例,息率仅为6.375%。

如此看来,显然人民币股票的收益率远较存款和债券有吸引力。

汇贤在招股书中承诺,其2011年和2012年的分派收入比均为100%,此后每年亦不少于90%。按每基金单位5.24元和5.58元人民币的发售价计算, 2011年预计派息收益率为4%至4.26%,3年后即可收回约15%的成本。不过,与汇贤同样性质的越秀房地产信托(00405.HK)以及阳光房地产信托(00435.HK)却有6%左右的派息率。

有券商人士对本报记者表示,认购情况并不十分热烈。邓京晶则认为,房地产信托基金股票资本增值不高,但派息稳定且可持续,而且具有抗通胀功能,更适合长期投资。

按发行价估算,汇贤产业信托的总市值将达到262亿至279亿元人民币,而据独立物业估值师美国评值有限公司的评估,东方广场截至2011年1月31日的评估值为314.1亿元人民币。

信托价值“有效期”38年

北京东方广场于1996年施工,于2004年全部竣工,内含商城、写字楼、酒店和公寓四部分。上市前,东方广场的最终权益所有人为汇贤控股,由六家投资机构组成的财团直接控制,拥有的权益分别为长实33.4%,和黄17.9%,中国银行19.8%,中国人寿19.8%,东方海外国际7.9%,和黄的联营公司Cranwood 1.2%。

根据汇贤的招股书披露,作为北京东方广场的境外合作伙伴,北京东方广场的合营期为50年,至2049年1月24日终止,能否延长取决于中国主管当局的批准。如果没有延长合营期,汇贤只能拿回当初所出的100%注册资本6亿美元,北京东方广场公司的固定资产将无偿归境内合作伙伴所有。汇贤产业信托的价值仅含这38年里北京东方广场所能产生的净现金流。

不过,合营期的不确定性,并未对汇贤38年内的收益产生影响。截至2009年,汇贤已偿清了东方广场境内合作伙伴的收益权,未来38年经营期内,汇贤享有东方广场100%的收益。

汇贤也在招股书中披露,估值并没有对2049年之后的任何租金和收入赋予价值。有分析人士指出,“这意味着一旦2049年之后汇贤可延长合营期限,现在的股价将大幅低估。”

汇贤主席兼非执行董事甘庆林在11日的记者会上表示,汇贤估值时已经把38年合营期限的因素考虑在内,日后会积极寻求其他投资机会。

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